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    来源:邯郸日报

    POST TIME:2020-4-9 21:11

    我是北京房姐,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师,目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议 关注“北京房姐” 微信公众号,加入知识星球"北京买房" 进行提问,有问必答,全程指导买房 提问:房姐,能否帮忙给个建议,北京丰台区有一套老破旧,想保留将来留给孩子,以孩子名义做首房首贷在五环周边买个小合院做一家人改善型自住,看了中海望京府、天瑞宸章、亦庄金茂府、海晏春秋等楼盘,价格都在1500~2000之间,哪个楼盘更值得入手,市内的老破旧保留给孩子这个思路,您有什么好的建议? 回答:区位和区域差异较大不好比较,先阶段这几个楼盘都还可以,可以更具自己的喜好,不会有大的问题 孩子的身份首付,需要看他的年龄 合院产品属于养老房产,建议选离孩子近的,以后往返都方便 提问:你好房姐,我现在在十里堡附近居住,在国贸上班。希望换房到环境更好的小区,房子更大。新盘主要看了台湖(万科东望和翡翠四季)和未来科学城(金茂府,观承望溪,壹号庄园洋房以及翡翠公园)。二手房看了东坝奥林匹克花园。首套房,手里够首付的。这些地区和楼盘值得买吗?还有什么其他推荐吗?感觉还房贷压力比较大,有什么好方法吗?谢谢 回答:你好,原则上不置换。 不知道你的首套房具体什么情况,一般来说建议截断抵押首套房融资。限竞新盘并不推荐。 工作在国贸,就买在国贸。国贸一共只有个位数的小区,挨个看一遍就有大致感受。 金地国际花园是主要的,其次要到双井九龙山一带,7.5*200+平的次新大面积复式或者大平层。 另外双井是北京目前首选的几个投资板块。 作为承接CBD最优质的板块,双井弥补了东三环国贸以北缺少次新,东面板块断层等缺陷,成为了CBD东三环最优质的住宅区之一。 零星低端的老破小,百环家园经适房为底层人士提供了住所,首城,乐成,珠江,再加西面富力城小区等也满足了品质需求,富力广场合生汇加上苹果社区百环家园等丰富的社区商业,给双井带来了繁荣稳定的发展生态。 而乐成中心,商场和高端写字楼一体化,又给双井弥补了产业的不足,从单纯的CBD后花园延伸成为CBD的一部分,同时也发展为产住结合的片区。 东面九龙山南面北工大一带原本荒无人烟,近年随着地铁开通和城市扩张,人气也逐渐旺盛,给双井这个中心增添了更多活力。 非学区品质次新七八万,老破大六万,增长潜力很好,适合手持三五百万以上现金全款抵押投资千万上下房产。 感谢付费! 提问:房姐好 刚购买一套学院南路32号院100平房子 理由1是房子是60年代房子 10年内有拆迁期望 不拆自住也很舒适2德胜社区父母有一套房子孩子落户西城户口 我这个思路是否正确'? 60年代房子是红砖房海淀区的 与父母家隔一条马路就是西城 有什么建议吗现阶段准备装修 回答:海淀和西城整体都高溢价的区域,普遍投资回报率都不高,可能会跑输大盘,不过你作为自住没有问题。 博拆迁本质是个不稳定事情,需要考虑资金和机会成本,我在之前也有回答过,你可以看看精华帖,如果还有筹码朝阳区继续淘笋为上策 提问:您好,我在北京读硕士,无学区需求,想在朝阳区五环内买一套小户型住宅,1室2室都可以,总价在500w-600w左右,首套首贷,自住用,希望在地铁沿线,方便去四号线上的学校还有和朋友在三里屯附近聚会。 房姐有没有什么推荐?目前看了到幾個比較喜歡的一居盤 公園1872(十里堡) 首城國際 (雙井) 樂成豪麗(九龍山)富力城這些盤大概單價多少能入手? 但把您的所有文章都拜讀完了之後,發現您並不建議在北京買一居 或是買兩居比如時代國際(雙井天鵝灣(朝青)同等級幾個低單價个楼盘,不知道您怎么看?投資回報比會是最首要的考慮因素。請房姐指點,300萬自備款該如何運用,能自主並同時滿足一些投資需求。 回答:1872户型不太好,不太适合居住,市场比较窄, 首城国际有学区,加次新品质溢价,投资不合适 富力、乐成都属于品质盘,8万左右可以考虑 想有投资属性就降一下品质,看看常营 5万次新, 朝青5-7万次新; 双井7万次新 提问:请教房姐,前几天北京中介这边狂推一套潘家园的房子,翌景家园860万/215平米/5居室,离地铁站很近,而且朝向楼层都不错。本以为是个笋盘,结果发现这个小区居然就是这个价!之前半个月成交的比这个房子面积小的,单价比这个还便宜——还不到4万元。想请教这个地区是北京价格洼地吗?还是有什么硬伤?谢谢。 回答:你好,关于翌景家园可以参考下之前的回答案例 由于小区的居住环境和正规住宅仍然有所差异,层高限制,加上办公的遗留问题,整个小区的气质仍然没有洗干净;虽然翌景家园当初以高价开盘,十多年的时间内,不得不经历了脱坑——缓涨——拖后腿的结局。 由于东三环劲松以南地区以老公房和上车人群为主,这类老破大的类型并不是很吃香,除非小区品质维护较好,加上价格较低,并且有明显的流动性(例如美景东方等盘),否则不建议新手入场。 底仓太薄,对抗风险的能力太弱。 而这类在板块内趋弱的物业,每增加一个额外的缺点,价值折损和风险都可能成倍放大,除非价格有绝对套利空间,建议谨慎。 #老破大 #潘家园 提问:西安的二手房值得投资么 回答:西安这种正统的摊大饼平原城市,惯常做法都是找未来可能成为区域热点,现在价格还不高的副中心。要有大片土地可供开发,要有给力的轨交规划。 西安短期会区域平稳。 可以看看大明宫,昆明路西延线,纺织城板块。 提问:房姐你好。目前在海淀区西四环内有一套两居自住,想在海淀区换一套三居,最好能照顾到小孩上学兼具投资,预算首付1000以内,请问颐慧佳园、亮丽园、国兴家园分别怎么样,值得入手吗?海淀区有没有什么推荐的盘?因为换房也属于二套,首付比例多少合适?有没有什么办法可以减少首付比例的?谢谢。 回答:海淀基本全都溢价,投资是不合适的 如果只看这一片 颐慧佳园和亮丽园可以选下筹,也可以考虑下四季青的郦城 二套用全款抵押依然可以做的5层左右首付 提问:您好!我在北京、深圳各还有一个名额,现金有1500w左右,从投资角度(按5年一个小周期),我是深圳、北京两地各买一套?如只买一套是在深圳还是在北京更合适?北京/深圳会推荐哪几个区域或者项目?谢谢您! 回答:1500只买一套浪费了,建议深圳 北京各一套 1.北京选筹: 700-1000万,望京酒仙桥枣营大望路双井九龙山,石佛营大望路四惠,看房讲究体力和技术,下手比的是经验和速度,次新品质大三居,核心地段老大楼是主要的标的,通常这一类都需要全款再抵押。 1000万+,是700-1000的升级版6*166的次新大三居大四居,5*200的大面积,这个区间的房源数量减少,但是反应周期比前面更长,好房源有时候能消化几天。 2.深圳选筹: 一、坚决看好碧海-宝中-前海-蛇口--深圳湾-深圳湾超级总部基地这条海岸线; 二、一路向西,大方向大趋势坚决不变; 三、1000+的产品,只考虑南山; 四、坚决看好大户型(89-180平的次新产品); 五、不仅看多,而且做多; 六、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。 提问:房姐好,关于房龄和贷款问题向您请教,1、买15年以上房龄的房子按揭贷款银行是否就不容易审批了?从投资的角度,买多少年房龄的房子合适? 2、如果自己开的公司,同时自己的工资也在这个公司发放,做经营贷或者消费贷,工资流水银行认可吗? 回答:15年没问题可贷款,北京普遍90年以后贷款都没有问题,北京很难说,次新普遍溢价,都是具体到标的,90以后都可以关注 没有问题的可以 提问:房姐老师你好,我们家住天宁寺这,如果想置换一套三居兼顾老人自住,你有什么推荐吗?首付大概400万出头。 回答:天宁寺附近,丰台和西城交界,整体比较破旧,次新总价基本上1200以上。 400万首付预估可以买到900万,但是天宁寺评估不足估计只能700-800万,可选的次新基本没有。 从自住角度来说,不建议你们和老人一起住,可以分开。 是否一定要选天宁寺,可以再商榷一下。 提问:房姐老师你好,如果总价在700万左右,是买望京老破小还是常营的次新房呢? 回答:望京的老破小如果不是特别的学区,总价一般不会到700万。 常营的700万,往往是万象新天柏林爱乐苹果派几个小区,单价都略高。 常营这个地区,适合总房价在400-600万的流动性较好,超过700万的流动性受影响。 700万已经可以买望京2001后的商品房小区2居了。 提问:房姐,朝阳公园周边是否值得入手? 回答:朝阳公园周边,这个概念很大。 朝阳公园板块,分朝阳公园南门,西门,北门,以及东四环泛海等地段,这些地段存在很大的差异。 朝阳公园南门,标杆是棕榈泉,此外有丽水嘉园这类存在优质房源可能性的标的,以及万科东第,公园大道等溢价盘,此外还有甜水园,秀水园,水锥子等老公房,甜水园可以淘一淘。 朝阳公园西门,主要是枣营板块,以老公房和外销公寓居多,外销公寓中以清境明湖等相对优质,但2017年后,价格也逐渐补涨,目前6万多大面积老破大没有特别优势,枣营老公房较贵。 北门,从亮马桥路到东风北桥,有福景苑这类公寓老破大,东风桥亮马水晶,瞰都等类次新,也有南十里居酒仙桥街坊等公房,相对较好的是东润枫景。 东门,泛海是地段CEO标杆,观湖国际价格相对溢价低一些,但也很难出笋盘,靠西侧四环的3栋楼有一定噪音。 综合来看,南门次新老破小,西门老破大可以多些关注。 很多人给我留言提问,房姐精力有限,无法一一解答。 请搜索关注“北京房姐”微信公众号,加入知识星球提问,有问必答并送赠送购房内部资料;重要信息只在知识星球发布。 知识星球已盘点出北京投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘,砍价,贷款,破限购等专业意见,全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案,比别人快一步实现财富自由。 知识星球内部文章: 《房产税为什么会导致房价上涨?》 《如何找笋盘 抵押贷全流程操作手册》 《干货!如何养出银行无法识破的流水?》 《新版征信被破解!离婚买房之路还能继续》 《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》 《用好信用卡 可以让你少奋斗10年》 《楼市提款机——如何对敲把钱套出来?》 《因为宏观调控,所以房价飞涨》 《深度剖析——为什么买学区房100%会亏本?》 《99%的新区会失败 以鬼城收场》 《一分钟小白变大神 炒房秘籍速成篇》 《干货!炒房各流派都是怎么赚钱的?》 《成为职业炒家 如何保证每次买进都能大赚?》 《房子裂变具体操作手法:一变二,二变四》 《楼市提款机——如何对敲把钱套出来?》 《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》 文章来源:https://news.fang.com/open/35022942.html

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